USH Occitanie Midi-Pyrénées

Marché du logement neuf – Aire Urbaine de Toulouse

Bilan de l’année 2020

  1. Des besoins en logements abordables et un rôle crucial des bailleurs sociaux sur le marché du logement qui se confirment

Une décorrélation entre l’offre et les budgets des ménages sur l’aire urbaine de Toulouse était déjà notable les années précédentes. Une part de la population peine à se loger dans le marché libre, les demandes de logement social augmentent ainsi continuellement depuis 2015.

La crise sanitaire qui a marqué l’année 2020 a renforcé ces fragilités, ce qui accroît la pression sur le parc locatif social mais également sur l’accession sociale, avec un secteur bancaire

extrêmement prudent pour l’octroi de prêts à certains ménages fragilisés pour l’accession.

 

Aussi, la demande locative continue d’augmenter, on compte ainsi plus de 45 000 demandes en attente d’un logement social en 2020, en progression continuelle depuis 2016.

En termes de capacités budgétaires sur l’année 2020, on relève ainsi un décalage toujours plus marqué entre les capacités budgétaires des habitants de l’aire urbaine et l’offre de la promotion immobilière, notamment sur un cœur de cible allant du 4e jusqu’au 6e décile. A ce titre, l’accession abordable en PSLA, développée par les bailleurs sociaux prend tout son sens dans la palette des offres couvrant des besoins du 4e jusqu’au 7e décile des habitants de l’aire urbaine de Toulouse.

Aussi, les bailleurs sociaux jouent un rôle crucial dans l’éventail des produits répondant aux besoins des habitants : du locatif social diversifié en fonction des ressources (PLAI, PLUS, PLS) en passant par l’accession sociale pour les familles aux revenus intermédiaires avec la production de PSLA, de manière complémentaire aux offres déployées par les promoteurs immobiliers du territoire.

 

  1. Des tensions sur le marché de la promotion immobilière et de la production de logements locatifs sociaux renforcées en 2020

Le contexte morose de la promotion immobilière a touché le secteur du locatif social et de l’accession abordable. Ainsi, la production de logements sociaux (locatifs et accession) atteint 3780 produits pour l’année 2020, contre 4782 en 2019 (plus de 4000 unités depuis 2014, voire plus de 5000). En détail, 357 PSLA ont été produits et 3423 logements locatifs sociaux.

Concernant le PSLA, il s’agit de l’année la plus basse depuis 2014, l’année la plus marquante ayant été 2016 avec 1047 PSLA livrés.

Or, en termes de prix, les PSLA s’avèrent particulièrement intéressants pour couvrir les besoins en accession des ménages modestes, notamment avec un cœur de cible du 4e au 6e décile puisqu’un T2 connaît un prix unitaire moyen de 125 000 € (stationnement inclus) par exemple.

En parallèle d’une fragilisation voire une désolvabilisation des ménages du fait de cette crise sanitaire sans précédent, les tensions sur l’ensemble du marché du logement continuent par ailleurs de s’aggraver.

L’année 2020 a vu se renforcer ces facteurs, sous l’effet de l’activité baissière de l’ensemble de la promotion immobilière avec notamment une alimentation faible du marché (-45% de ventes) et un stock en baisse (-13% par rapport à fin 2019) pour un marché sous-offreur (moins de 8 mois de stock théorique sur la base des capacités d’absorption du marché)).

Sous l’effet de ces tendances, les prix de vente tendent mécaniquement à augmenter.

L’année a été marquée par la pandémie liée au Covid-19 mais également par les élections municipales, par ailleurs retardées, expliquant ce phénomène. Cela a entraîné une moindre délivrance de permis de construire et l’ajournement voire l’abandon de certains projets de construction.

Compte tenu des constats portant sur les capacités budgétaires des ménages, l’activité de l’ensemble du marché de la promotion immobilière en 2020 contribue ainsi à l’accentuation de tensions déjà notables.

Aussi, la production de logements abordables par les bailleurs sociaux s’avère nécessaire pour abonder le marché de la promotion immobilière en produits accessibles pour les ménages du territoire.

 

  1. Des enjeux cruciaux pour la production de logements à venir dans ce contexte de fortes contraintes

Les bailleurs sociaux sont ainsi amenés à jouer un rôle important dans l’activité de la promotion immobilière du territoire et souhaitent à ce titre renforcer leur production.

Les contraintes ont été multiples en 2020, dont certaines seront à lever pour améliorer la situation sur l’année 2021. Il s’agit notamment de la question de la délivrance des permis de construire, mais également, pour pouvoir produire du logement locatif et en accession abordables, de la contrainte liée au foncier. Compte tenu du coût et de la rareté du foncier sur l’aire urbaine de Toulouse, l’acquisition ou la mise à disposition de fonciers sont essentielles pour la production sociale.

Pour ce faire, il nous faudra travailler main dans la main avec l’ensemble des acteurs de la production de logements, en particulier avec les collectivités territoriales et en complémentarité avec l’offre libre développée par les promoteurs sur le territoire. Les bailleurs sociaux de l’aire urbaine toulousaine ont ainsi pour ambition de renforcer leur production et leur présence sur les marchés de la promotion immobilière en 2021, afin de toujours mieux répondre aux besoins des habitants.