1. Au 1er semestre 2024, les indicateurs restent au plus bas et continuent de dégringoler (-35% de mises en vente et -15% de ventes) sur un an.
Le 1er trimestre de l’année 2024 montrait une poursuite de la crise, avec notamment une accentuation de la chute des mises en vente.
Les chiffres du 1er semestre confirment cette tendance baissière, bien qu’elle soit moins importante que celle du 1T 2024.
En effet, près de 1.460 logements ont été mis en vente, soit 35% de moins qu’au 1S 2023 (2.250 logements) et 55% de moins qu’au 1S 2022 (3.225 logements). Les volumes déjà très bas au 1S 2023 continuent donc de diminuer.
En ce qui concerne les ventes nettes, la tendance est également à la baisse, mais de manière moins marquée. On recense 1.175 ventes au 1S 2024, soit une diminution de 15% par rapport au 1S 2023. Notons de plus que ces volumes avaient déjà fortement chuté par rapport au 1S 2022. Ce sont donc près de 60% de ventes en moins en deux ans. Il s’agit de volumes qui continuent chaque trimestre d’être inédits par leur faiblesse. Il est également à noter que les désistements frôlent les 30%. Ils représentaient 25% des ventes au 1S 2023 et « seulement » 19% au 1S 2022.
La part de ventes entre investisseurs et propriétaires-occupants est équilibrée sur le 1er semestre, bien que les investisseurs redeviennent légèrement majoritaires, contrairement au 1S 2023 (52% des ventes au 1S 2024 contre 46% au 1S 2023). Les ventes auprès des propriétaires-occupants sont donc en baisse, à l’image des ventes « aidées » qui représentent 38% des ventes à occupants contre 41% au 1S 2024. Ces ventes « aidées » sont principalement portées par le PSLA (près de 60% des logements vendus, soit une hausse par rapport aux semestres précédents : +2 pts par rapport au 1S 2023 et +11 pts par rapport au 1S 2022). Le BRS voit également sa part fortement augmenter : 21% des ventes « aidées » au 1S 2024 contre 10% au 1S 2023 et 5% au 1S 2022. A l’inverse, ce sont les ventes en « prix maîtrisés » qui diminuent et ne représentent que 6% des ventes (contre 20% au 1S 2023 et 36% au 1S 2022) faute d’offre.
La faible alimentation du marché sur ce semestre impacte fortement l’offre commerciale. On compte un peu plus de 3.300 logements en stock, soit une baisse de plus de 30% par rapport au 1S 2023 et 20% par rapport au 1S 2022. En effet, l’offre commerciale qui diminuait de manière continue ces dernières années, était repartie à la hausse au 1S 2023, mais, faute d’alimentation, ne s’est pas renouvelée. L’écoulement théorique est de 17 mois.
Les prix, comme observés dès le 1er trimestre 2024 tendent à diminuer très légèrement. Nous pouvons parler de stabilité avec seulement 0,4% de baisse entre le 1S 2023 et le 1S 2024, mais c’est assez inédit pour le marché du neuf. Ils atteignent les 4.500 €/m² (hors stat.) soit 4.740 €/m² (stat. inclus) en collectif libre. Ces chiffres restent cependant supérieurs de 6% par rapport au 1S 2022.
Concernant les résidences services, 14 programmes sont actifs au 2T 2024 (7 résidences étudiantes et 7 résidences seniors). Cela correspond à plus de 200 mises en vente et 55 ventes nettes (11 désistements ont été dénombrés). A la fin du trimestre, près de 640 logements sont encore en stock.
A l’image du constat établi au 1T 2024, l’activité ne reprend pas ce semestre. Les mises en vente sont très impactées et le stock diminue car les ventes tendent à se stabiliser, à un niveau cependant très bas.
2. A Toulouse, les mises en vente s’effondrent de manière plus marquée que sur l’aire urbaine, mais les ventes reprennent légèrement
À Toulouse, sur le 1er semestre 2024, les mises en vente diminuent de manière plus marquée que sur l’aire urbaine : 770 commercialisations, soit 45% de moins qu’au 1S 2023 et 38% de moins qu’au 1S 2022.
A l’inverse, les ventes sont en légère reprise : 705 logements (8% de plus qu’au 1S 2023 mais 45% de moins qu’au 1S 2022). On ne peut cependant pas parler de reprise de l’activité car au 1S 2023, les ventes avaient chuté de 50% par rapport au 1S 2022.
Le faible volume des mises en vente et la légère reprise des ventes sur ce semestre impacte l’offre commerciale qui ne se compose plus que de 1.725 logements, correspondant à 15 mois d’écoulement théorique. Le stock était de 2.720 logements au 1S 2023 et de 2.050 logements au 1S 2022 (soit une diminution de respectivement 37% et 15% des volumes). A l’image de l’aire urbaine, les prix sont également en baisse sur ce semestre, mais de manière un peu plus marquée : -1% entre le 1S 2023 et le 1S 2024. Ils se valorisent autour de 4.685 €/m² (hors stat.) en collectif libre soit 4.930 €/m² (stat. inclus).
Toulouse concentre 60% des ventes de l’aire urbaine. La 1ère et la 2ème couronne quant à elles représentent respectivement 17% et 19% des volumes.
3. Le SICOVAL connait un effondrement de ses mises en vente, elles sont presque à l’arrêt depuis le début de l’année
A l’échelle de la CA du SICOVAL, les mises en vente sont quasiment à l’arrêt sur le 1er semestre 2024 avec seulement 25 logements observés. Au 1S 2023, on comptait 270 mises en vente et au 1S 2022, 380 mises en vente. En un an, les volumes chutent de 91%. Les ventes diminuent également, mais dans une moindre mesure. En effet, plus de 80 logements ont été vendus au 1S 2024, soit une baisse de 42% par rapport au 1S 2023 et 60% par rapport au 1S 2022.
Le volume quasi-inexistant de mises en vente impacte également l’offre commerciale. Elle se compose à la fin du semestre de 220 logements, contre 550 au 1S 2023 et 355 au 1S 2022.
Les prix tendent également à diminuer sur le territoire. Ils se valorisent ce semestre autour de 4.075 €/m² (coll, libre, hors stat.) en collectif libre soit 4.310 €/m² (stat. inclus). La baisse des prix est nettement plus marquée sur la CA du SICOVAL, avec une diminution de près de 10% du prix de vente par rapport au 1S2023 (-6% par rapport au prix de vente moyen au 1S2022)
4. Au 1S 2024 le bilan continue d’être alarmant pour les grandes métropoles voisines
En ce qui concerne les mises en vente, c’est finalement l’aire urbaine de Toulouse qui est la moins impactée ce semestre avec une perte de 35% des volumes. La région de Montpellier voit ses mises en vente diminuer de 60% et la région Bordelaise et du Bassin d’Arcachon de 40%.
Pour les ventes, la région de Montpellier connait la baisse la plus importante : près de 35% de logements en moins alors que sur la région Bordelaise et du Bassin d’Arcachon, on constate une légère reprise avec +4% de ventes.
L’offre commerciale est en baisse sur tous les territoires (entre 20% et 30% en moyenne).
Il en est de même avec les prix, la baisse est généralisée et plus importante sur la région de Montpellier et celle de la région Bordelaise et du Bassin d’Arcachon avec respectivement -4% et -3% sur les prix en collectif libre (hors stat.)
