1.Un 1er trimestre 2021, dans la tendance des précédents, avec une tension de l’offre de plus en plus forte

Pour rappel, les chiffres enregistrés sur l’année 2020 montraient un recul net et sans concession de toute l’activité commerciale, en lien avec une crise de l’offre, renforcée par la crise sanitaire actuelle. Nous avions indiqué que la variable d’ajustement sur le marché toulousain sera plus que jamais la capacité à fabriquer du foncier. Quelle a été la tendance sur le 1er trimestre 2021 ?

Au sein de l’aire urbaine de Toulouse, le marché de la promotion immobilière a enregistré, sur le 1er trimestre 2021, 1 317 mises en vente pour 1 300 ventes nettes au détail. Des résultats légèrement supérieurs aux volumes enregistrés sur les 3 trimestres précédents (entre 630 et 1 180 mises en vente et entre 960 et 1 120 ventes par trimestre), mais largement en deçà de l’activité du 1er trimestre 2020. En effet, l’activité a baissé de -24% sur les mises en vente et de -15% sur les volumes de transaction (1er trim. 2021 vs 1er trim. 2020). La demande sur le territoire reste importante avec des volumes de ventes qui suivent l’alimentation du marché. Elle est portée à 62% par la clientèle d’investisseurs et à 38% par les propriétaires occupants. En volume, l’activité se contracte que ce soit auprès de la clientèle d’investisseurs (-15%) ou auprès des propriétaires-occupants (-16%). En termes d’alimentation et de ventes, il s’agit du 1er trimestre le plus faible depuis celui de 2015 (1 300 ventes et 1 300 mises en vente).

Cette dynamique des ventes couplée au faible renouvellement de l’offre continuent d’impacter le niveau de stock, avec seulement 4 617 logements disponibles à la vente à la fin du 1er trimestre 2021. Il s’agit du stock le plus bas pour un premier trimestre depuis le 1er trimestre 2013 (4 446 logements à l’offre). La baisse est conséquente par rapport à l’offre disponible à la fin du 1er trimestre 2020 (-19%). En 1 an, le marché a perdu près de 1 100 logements en stock (pour rappel, 5 711 logements à l’offre à la fin du 1er trimestre 2020). Ce marché est en situation de sous-offre, avec 8,5 mois de stock théorique, sur la base des capacités d’absorption du marché. Cette offre ne répond pas à l’ensemble des besoins, en termes de gammes de prix, typologies, géographie de l’offre, etc. Ce phénomène prégnant sur le territoire est aujourd’hui exacerbé.

Une offre qui, comme annoncé en 2020, a été impactée par des retraits destinés à la vente en bloc, principalement en logement locatif intermédiaire. Ainsi, le marché sur le 1er trimestre 2021 a enregistré près de 420 ventes en bloc contre 71 au 1er trimestre 2020. Il s’agit du volume le plus élevé depuis le 1er trimestre 2009 (694 ventes en bloc).

La tension sur l’offre impacte une nouvelle fois les prix du marché avec une nouvelle hausse de +1,6 % sur le 1er trimestre 2021 (vs 4T2020). Ainsi, sur le 1er trimestre 2021, le marché s’est valorisé à 3 994 €/m² hors stationnement (collectif – libre), soit 4 254 €/m² avec stationnement (collectif libre).

En conclusion, les trimestres se suivent et se ressemblent avec une tension toujours plus forte sur l’offre disponible à la vente impactant à la hausse les prix de vente. La production est au ralenti et la capacité à fabriquer du foncier semble plus que jamais essentiel.

Visuel 1T2021

2. Ville de Toulouse, une situation dans la même lignéeVisuel 2 1T2021 que l’année 2020, une baisse d’activité faute de renouvellement de l’offre

A l’échelle de la ville de Toulouse, la tendance, sur le 1er trimestre 2021, est similaire avec les mêmes constats :

  • Une baisse des mises en vente qui se poursuit (-34% vs le 1er trimestre 2020) avec à peine 610 nouveaux logements lancés à la commercialisation.
  • Des résultats commerciaux qui diminuent (-20% vs 1er trimestre 2020), mais restent dynamiques par rapport à l’alimentation du marché (615 logements vendus pour 607 mises en vente).
  • Une tension de l’offre toujours plus importante, avec seulement 2 329 logements disponibles à la vente, soit une nouvelle baisse de -14% (vs 1er trimestre 2020). Au regard du niveau de stock, le marché est en situation de sous-offre (9 mois de stock théorique sur la base des capacités d’absorption du marché).
  • Un volume conséquent de ventes en bloc avec près de 400 logements vendus au sein de la ville de Toulouse contre 0 au 1er trimestre 2020. De la même manière que pour l’aire urbaine de Toulouse, il s’agit du plus fort volume, sur un 1er trimestre, depuis le 1er trimestre 2009.

Des mauvais résultats rappelant les chiffres du 1er trimestre 2015 avec seulement 500 mises en vente et près de 600 ventes.

Autrement dit, face à une demande toujours aussi forte, portée à 65% par la clientèle d’investisseurs, et aux difficultés de réalimentation du marché, la crise de l’offre s’accentue et tend à se poursuivre à court/moyen terme, si le marché n’est pas réalimenté.

Enfin, le prix moyen de ventes en collectif libre au sein de la ville de Toulouse est en hausse de + 2,6% par rapport au 4ème trimestre 2020. Il atteint ainsi, sur le 1er trimestre 2021, 4.310 €/m² (hors stationnement – collectif – logement libre TVA pleine).

3.Sicoval, un 1er trimestre 2021 de meilleure facture que le début d’année 2020

Pour rappel, le marché de la promotion immobilière, au sein du Sicoval, a été peu alimenté en 2020, sauvé par un 4ème trimestre 2020 de meilleure facture (près de 120 logements mis en vente au 4T2020 contre tout juste 40 mises en vente sur les 3 premiers trimestres 2020). Les résultats du 1er trimestre 2021 s’inscrivent dans la tendance de la fin d’année 2020, avec 109 nouveaux logements lancés à la commercialisation (contre seulement 15 sur le 1er trimestre 2020). Avec seulement 67 logements vendus, les transactions restent largement en deçà des bons résultats commerciaux enregistrés en 2018 et 2019 sur un trimestre (140 à 160 ventes). Ces ventes ont été réalisées à 79% auprès de la clientèle d’investisseurs.

L’offre commerciale se maintient avec 230 logements disponibles à la vente à la fin du 1er trimestre 2021. Cette offre se concentre principalement sur 4 communes (Castanet-Tolosan, Escalquens, Baziège et Ramonville).

À la suite de plusieurs années de hausse, le prix moyen de vente (hors stat. collectif libre) stagne à 3.872 €/m² (hors stat. – collectif – libre).